Para que seja efetuada a transferência de um bem em decorrência de uma transação onerosa, de uma compra e venda ou permuta, por exemplo, é necessário o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Os cartórios exigem a prova do pagamento desse imposto para permitir o registro da transferência de propriedade e muitas vezes surgem dúvidas sobre qual é a base de cálculo do tributo. A seguir explicamos um pouco mais sobre o tema.
O cálculo do ITBI é realizado por meio da aplicação de um percentual determinado em lei do município do qual o bem está localizado sobre uma base de cálculo. Por sua vez, a base de cálculo do tributo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Esclarecido isso, o cálculo do ITBI pode ocorrer de duas maneiras:
Por declaração, se a norma municipal local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou seja, deve ser realizado um requerimento direto à Prefeitura, por meio de um processo administrativo, que analisará previamente os documentos apresentados e as informações fornecidas para o cálculo do tributo a pagar;
Por homologação, se a legislação municipal determinar que caberá ao contribuinte calcular o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.
Ocorre que, por vezes, ao calcular o tributo ou fiscalizar o tributo pago, a Prefeitura indevidamente adota um valor de referência para o cálculo do ITBI com base em mera estimativa, ou seja, arbitrariamente imputa um valor base sobre o qual deve ser aplicado o percentual. Tal ato vai contra o determinado no artigo 148 do Código Tributário Nacional, que indica que a administração apenas poderá arbitrar o valor da base de cálculo quando omisso ou não merecer fé a declaração prestada pelo contribuinte e sempre mediante processo regular.
Assim, por ocasião do julgamento do REsp 1937821/SP, o Superior Tribunal de Justiça definiu que o valor da transação imobiliária declarada pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado. Por conta disso, não poderia o fisco municipal realizar o lançamento do ITBI de ofício, tendo por base uma planta genérica de valores do município.
Por sua vez, a não concordância do município com o valor declarado do contribuinte deve depender de um processo administrativo para averiguar se o valor está de acordo com o efetivo valor de mercado, descartando a possibilidade de cobrança de ofício de qualquer diferença, nos termos do art. 148 do CTN. Visto que, deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório para apresentação das peculiaridades que amparam o valor transacionado.
Por fim, os Ministros no julgamento firmaram as seguintes teses:
a) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
A decisão foi proferida pela sistemática dos recursos repetitivos, o que significa que os tribunais pátrios devem observar a respectiva decisão nos casos idênticos.
Sabemos que o pagamento de tributos gera muitas dúvidas ao contribuinte, principalmente no caso do ITBI onde, por vezes, ocorre a atuação do Fisco Municipal de forma inadequada cobrando valores maiores do contribuinte. Por isso, é sempre importante o amparo de um profissional especializado para prestar a assistência necessária durante a transferência de bens e cálculo de tributos devido.
Caso tenha alguma dúvida ou esteja realizando a transferência de um imóvel e necessite de suporte, nos contate pelo botão abaixo!
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